Нидерландыда тұрғын үйді жалға алған кезде, сіз автоматты түрде жалдау құқығына ие боласыз. Бұл сіздің ортақ жалға алушыларыңыз бен қосалқы жалға алушыларыңызға да қатысты. Негізінде, ренталық қорғау екі аспектіден тұрады: жалға беру бағасын қорғау және жалға беруші жалдау шартын жай ғана бұза алмайды деген мағынада жалдау шартын бұзудан ренталық қорғау.
Жалға алуды қорғаудың екі аспектісі әлеуметтік тұрғын үйді жалға алушыларға қатысты болса, бұл бос сектордағы тұрғын үйді жалға алушыларға қатысты емес. Бұл блогта жалға алуды тоқтату контекстіндегі жалға алу бағасын қорғау немесе жалға алуды қорғау қашан және нақты нені қажет ететіні туралы мәселе талқыланады. Бірақ біріншіден, бұл блог жалға алу құқығын қорғауды жалпы қолдану үшін тұрғын үй деп аталатын шартты талқылайды.
Тұрғын үй
Жалға беруден қорғауға қатысты заңды ережелерді қолдану үшін алдымен тұрғын үй алаңы туралы мәселе болуы керек. Голландияның Азаматтық кодексінің 7-бабы: 233-тармағына сәйкес, тұрғын үй алаңы дегеніміз - бұл жеке немесе жеке тұрғын үй, керуен немесе тұрақты тұруға арналған стенд ретінде жалға берілу кезінде салынған жылжымайтын мүлікті түсіну керек. Жалға беруден қорғау мақсатында тәуелсіз немесе жеке тұрғын үйді жалға алушылар арасында бұдан әрі айырмашылық жасалмайды.
Тұрғын үй кеңістігі түсінігі жылжымайтын керек-жарақтарды, басқаша айтқанда, табиғаты бойынша үй-жайлармен ажырамас байланысқан объектілерді де қамтиды. үй, керуен немесе алаң немесе жалдау шартына сәйкес оның бөлігі болып табылатындар. Тұрғын үй кешенінде бұл, мысалы, баспалдақ алаңы, галереялар мен дәліздер, сондай-ақ егер олар келісім-шарт бойынша қоғамдық сипатқа ие емес кеңістіктер ретінде белгіленсе, орталық қондырғылар болуы мүмкін.
Алайда, егер Голландияның Азаматтық кодексінің 7: 233 бөлімінің мағынасында өмір сүру кеңістігі жоқ болса, егер:
- тұрғын үй кеңістігін қысқа мерзімді пайдалану; бұл жағдай табиғат пайдалану негізінде анықталады, мысалы, демалыс үйі немесе айырбас үйі. Осы мағынада, қысқа уақыт, осылайша, келісілген уақытты емес, пайдалануды білдіреді;
- тәуелді тіршілік кеңістігі; егер бұл үй коммерциялық алаңмен бірге жалға берілсе; бұл жағдайда үй жалға берілетін бизнес кеңістігінің бөлігі болып табылады, сондықтан тұрғын үй жағдайлары емес, бизнес кеңістігі туралы ережелер үйге қатысты болады;
- үй қайығы; бұл Голландияның Азаматтық кодексінің 7: 233-бабының заңдық анықтамасына сәйкес келмейтін құбылыс. Әдетте мұндай үйді жылжымайтын мүлік ретінде қарастыруға болмайды, өйткені топырақпен немесе банкпен тұрақты байланыс болмайды.
Жалға алу бағасынан қорғау
Егер жоғарыда сипатталған тұрғын үй алаңының жағдайы орындалған болса, жалға алушы бірінші кезекте жалдау бағасының қорғалуына ие болады. Бұл жағдайда келесі бастапқы нүктелер қолданылады:
- жалға берілетін тұрғын үйдің орналасуын қоса есептегенде сапа мен оған төленуі тиіс жалдау ақысының арақатынасы ақылға қонымды болуы керек;
- жалға алушының әрдайым жалдау комитетінің жалдау бағасын бағалауына мүмкіндігі бар; бұл жалдау басталғаннан кейін 6 ай ішінде ғана мүмкін; жалдау комитетінің шешімі міндетті болып табылады, бірақ оны қарау үшін аудан сотына беруге болады;
- жалға беруші жалдау ақысының шексіз өсуіне жол бере алмайды; Жалдау ақысының өсуіне нақты заңдық шектеулер қолданылады, мысалы, министр белгілейтін жалдау ақысының максималды өсімі;
- жалдау ақысын қорғауға қатысты заңнамалық ережелер міндетті болып табылады заң, яғни жалға беруші жалдау шартында олардан жалға алушының зиянына қарай ауытқи алмайды.
Айтпақшы, аталған қағидаттар тек әлеуметтік тұрғын үйді жалға алушыға қатысты. Бұл реттелетін жалға беру секторына жататын тұрғын үй кеңістігі, сондықтан либерализацияланған немесе ақысыз жалға беру секторына жататын тұрғын үй кеңістігін ажырату керек. Либералдандырылған немесе тегін тұрғын үй жағдайында жалдау ақысының жоғары болғаны сонша, жалға алушы бұдан былай жалдау ақысын субсидиялауға құқығы жоқ, сондықтан заң қорғауынан тыс қалады.
Либералдандырылған және әлеуметтік тұрғын үй арасындағы шекара шамамен айына шамамен 752 еуроны жалға алу бағасы бойынша. Егер келісілген жалдау бағасы осы сомадан асып кетсе, жалға алушы жоғарыда сипатталған қағидаттарға сене алмайды, өйткені ол либерализацияланған тұрғын үйді жалға алуға қатысты.
Жалдау шартын тоқтатудан жалға беруден қорғау
Алайда жалға беруден қорғаудың басқа аспектісін қолдану үшін әлеуметтік және ырықтандырылған тұрғын үйді жалға алушылар арасында айырмашылық жасалмайды. Басқаша айтқанда, бұл пәтер жалдаушының жай жалдау келісімшартын бұза алмайтындығы мағынасында тұрғын үй алаңының әрбір жалдаушысы жалдау шартының бұзылуынан едәуір және автоматты түрде қорғалғанын білдіреді. Бұл жағдайда жалға алушы арнайы қорғалады, өйткені:
- үй иесінің тоқтатуы Нидерланд АК-нің 7: 272-бабына сәйкес жалдау шартын бұзбайды.; негізінен, жалға беру шартын екі жақтың келісімі бойынша бұзуды күшіне енгізу әрекеті үй иесінің құзырында. Егер бұл нәтиже бермесе және жалға алушы келісімшартты бұзуға келіспесе, үй иесінің жалдауы жалдау шартын шынымен бұзбайды. Бұл жалдау шарты әдеттегідей жалғасады және жалға беруші жалдау шартын бұзу туралы заңды талапты аудан сотына жіберуі керек дегенді білдіреді. Бұл жағдайда жалдау шарты сот үй иесінің тоқтату туралы талабы бойынша қайтарымсыз шешім шығарғанға дейін аяқталмайды.
- Нидерланды Азаматтық кодексінің 7: 271-бабын ескере отырып, үй иесі тоқтатудың себебін көрсетуі керек; егер жалға беруші жалдау шартын бұзғысы келсе, онда ол Азаматтық кодекстің жоғарыда аталған бабының формальдылығын сақтауы керек. Ескерту мерзімінен басқа, тоқтату үшін негіз осы тұрғыда маңызды формальдылық болып табылады. Осылайша, жалға беруші тоқтату туралы өзінің хабарламасында тоқтатудың бір негізін көрсетуі керек, 7-бапта көрсетілген: Нидерланды Азаматтық кодексінің 274 1-тармағы:
- жалға алушы өзін жақсы жалға алушы ретінде ұстамады
- бұл белгіленген мерзімге жалға алуға қатысты
- жалға берушіге өзінің қажеттілігі үшін жедел түрде жалдау қажет
- жалға алушы жаңа жалдау шартын жасасу туралы ақылға қонымды ұсынысқа келіспейді
- жалға беруші жер учаскелерін жоспарлау бойынша жалға берілген жерді пайдалануды қалайды
- жалға берушінің жалдау шартын тоқтатудағы мүдделері жалдауды жалғастыру кезінде жалға алушының мүдделерінен жоғары (жалға беруші жалға алған жағдайда)
- жалдау шартын судья Голландия АК 7-бабының 274-бабының 1-тармағында көрсетілген негіздер бойынша ғана тоқтата алады; Жоғарыда аталған негіздер толық: яғни сот ісін жүргізу сотта жүргізілсе, жалдау шартының басқа негіздер бойынша тоқтатылуы мүмкін емес. Егер жоғарыда аталған негіздердің бірі туындаса, сот сонымен бірге жалға алушының тоқтату туралы талаптарын қанағаттандыруға міндетті. Бұл жағдайда мүдделерді (бұдан әрі) өлшеуге орын жоқ. Алайда, бұл жағдайға жеке қолданудың шұғыл пайдаланылуын тоқтату негізіне қатысты ерекшелік қолданылады. Талап қоюға рұқсат етілген кезде сот сонымен бірге үйден шығару уақытын анықтайды. Алайда, егер үй иесінің тоқтату туралы талабы қабылданбаған болса, тиісті жалдау шартын ол үш жыл ішінде қайтадан бұза алмайды.
Жалдау нарығы қозғалысы туралы заң
Бұрын жалға беруден қорғау іс жүзінде көптеген сынға ұшыраған еді: жалға беруден қорғау шектен шыққан болар еді және егер үйді жалға алудан қорғау соншалықты қатал болмаса, оны жалға алғысы келетін үй иелері көп. Заң шығарушы бұл сынға сезімтал екенін дәлелдеді. Осы себепті заң шығарушы осы заңды 1 жылдың 2016 шілдесінен бастап жалға беру нарығын ауыстыру туралы заңға енгізуді жөн көрді. Осы жаңа заңмен арендаторды қорғау онша қатал бола бастады. Осы заң тұрғысынан маңызды өзгерістер мыналар:
- тәуелсiз тұрғын үй алаңына қатысты жалдау шарттары бойынша және одан бес жылға және тәуелсiз тұрғын үй алаңына қатысты жалдау шарттарына бес жыл немесе одан да аз уақыт берсе, жалға берушi жалға алу құқығынсыз жалдауға мүмкiндiк алды. Бұл жалдау шарты келісілген мерзімнен кейін заңның күшімен аяқталады және оны жалға беруші бұрынғыдай тоқтатпау керек дегенді білдіреді.
- мақсатты топтық келісімшарттар енгізіле отырып, үй иесінің студенттер сияқты белгілі бір мақсатты топқа арналған тұрғын үйге қатысты жалдау шартын бұзуы да жеңілдеді. Егер жалға алушы бұдан былай белгілі бір мақсатты топқа жатпаса және, мысалы, енді оны студент ретінде қарастыра алмаса, үй иесі шұғыл жеке пайдалануға байланысты жұмысты тоқтата тұруға оңай әрі тезірек бара алады.
Сіз жалға алушысыз ба және сіз қандай жалға алу құқығына ие екеніңізді білгіңіз келе ме? Сіз жалдау шартын бұзғысы келетін үй иесіз бе? Немесе осы блогқа қатысты басқа сұрақтарыңыз бар ма? Содан кейін хабарласыңыз Law & More. Біздің заңгерлер жалдау құқығының мамандары және сізге кеңестер беруге қуанышты. Сіздің жалгерлік дауларыңыз сот ісін жүргізуге әкеп соқтырса, олар сізге заңды түрде көмектесе алады.