Бұрынғы және ипотека: үйді кім сақтай алады?

Ипотекасыз ажырасу немесе ажырасу өте қиын. Нидерландыда ортақ меншік иелерінің көпшілігі «бірлескен және үлестік» жауапкершілікте болады, яғни банк несие беруші бір атауды шығарғанға дейін толық төлем үшін сіздердің кез келгеніңізді қудалай алады. Көшіп кету бұл жауапкершілікті аяқтамайды және қазір қабылдаған шешімдер несиеге, салықтарға және қайтадан сатып алу мүмкіндігіне әсер етеді. Егер балалар тартылса, тұрақтылық пен уақыт тағы бір жеделдік деңгейін қосады.

Жақсы жаңалық: анық жол бар. Бір серіктес үйді ұстайды ма, сіз сатасыз ба немесе сіз белгілі бір мерзімге ортақ меншік иесі болып қаласыз ба, процесс практикалық қадамдардан тұрады: үйді қалай иеленетініңізді және некелік меншік режимі қолданылатынын растау, бағалауды алу, меншікті капиталды (overwaarde) немесе жетіспеушілікті (restschuld) есептеу, әділ сатып алу туралы келісу, несие берушінің мақұлдауын қамтамасыз ету, салықтық және басқа да салдарларды босату үшін серіктестіктен өту, (пайыздық шегерім, bijleenregeling, NHG). Жазбаша келісімдер мен дұрыс реттілік тәуекел мен шығынды азайтады.

Бұл нұсқаулық сізге Нидерланд заңы бойынша опцияларыңыз бен міндеттемелеріңіз бойынша қадам-қадаммен таныстырады: иелік және жауапкершілік, бағытты таңдау (сатып алу, сату немесе уақытша ортақ меншік), сандарды есептеу, қолжетімділік пен несие берушіге қойылатын талаптар, нотариус әрекеттері, салық нүктелері, аралық кезеңді басқару, ынтымақтастық бұзылса не істеу керек (жаңа серіктестік, жағымсыз жағдайларды қосу, eN), мерзімдері, шығындар, құжаттар және қашан заң көмегіне жүгіну керек. бастайық.

1-қадам. Үйге қалай иелік ететініңізді және ерлі-зайыптылардың меншік құқығы туралы заңның қолданылатынын растаңыз

Бұрынғы және ипотекалық сұрақта - үйді кім сақтай алады - кімнің құжатта екенін және қайсысы екенін растаңыз. ерлі-зайыптылардың мүліктік режимі қолданылады. 2018 жылдың 1 қаңтарынан кейін ерлі-зайыптылар немесе тіркелген серіктестер, егер некеге дейінгі келісімде басқаша айтылмаса; бұрынғы немесе шетелдік некелер әртүрлі болуы мүмкін. Егер сіз шетелде некеге тұрсаңыз, Голландияның неке туралы заңы қолданылмауы мүмкін — азаматтық-құқықтық нотариусқа басқару режимін орнатуды сұраңыз.

2-қадам. Ипотека, сақтандыру және міндеттемелерді картаға түсіріңіз (бірлескен және бірнеше жауапкершілік, NHG)

Үйді кім ұстайтынын шешпес бұрын, ағымдағы міндеттемелеріңіздің нақты бейнесін алыңыз. Нидерландыда бірлескен қарыз алушылар несие беруші бір атауды ресми түрде жариялағанға дейін «бірлесіп» жауап береді. Келіссөздер мен кредиторлық келіссөздер болжамға емес, фактілерге негізделуі үшін қазір қиын деректерді жинаңыз.

Ипотека негіздері: Ағымдағы баланс, пайыздық мөлшерлеме, белгіленген мөлшерлеменің аяқталу күні және ипотекалық құжаттағы/несиедегі атаулар.
Несие берушінің шарттары: Сіздің банк бұрынғыны босату үшін не талап етеді (табыс сынағы, құжаттар, уақыт); ағымдағы мәлімдеме мен түпнұсқа шарттарды сұраңыз.
NHG тексеру: Несиеде Ұлттық ипотекалық кепілдік бар-жоғын растаңыз; белгілі бір жағдайларда NHG сатылғаннан кейін қалдық қарызды кешіре алады.
Байланысты сақтандырулар: Жаңа жағдайға сәйкестендіру үшін ипотекаға (бенефициарлар, меншік құқығы, қамту) байланысты өмірді сақтандыру мерзімін қарап шығыңыз және жаңартыңыз.

3-қадам. Бағытты таңдаңыз: сатып алу, сату немесе уақытша ортақ иеленушілер болып қалу

Қолыңыздағы фактілермен тұрғын үй қажеттіліктерін, меншікті капиталды және несие берушінің шынайылығын теңестіру арқылы бұрынғы және ипотекалық сұраққа - үйді кім сақтай алады - қалай жауап беру керектігін шешіңіз. Голландиялық тәжірибеде үш жол дерлік әрбір жағдайды қамтиды. Прагматикалық болыңыз: сатып алу немесе сату аяқталмайынша, онда кім тұратынына қарамастан, екеуіңіз де ортақ және жеке жауапкершілікте боласыз.

Сатып алу/сатып алу: Үйді бір серіктес ұстайды. Банк қолжетімділікті тексереді және мақұлданған жағдайда екіншісін бөлу туралы нотариаттық акт арқылы жауапкершіліктен босатады. Сатып алу әдетте әрбір серіктестің меншікті капиталдағы үлесіне негізделеді (overwaarde). Бағалау, нотариус, кеңесші және банк әкімшілігі шығындарын күтіңіз; сізге ипотеканы көбейту қажет болуы мүмкін.
Мүлікті сату: Ипотека бірінші кезекте өтеледі; келісіміңізге сәйкес пайданы немесе қалдық қарызды (restschuld) бөлесіз. NHG көмегімен қалған қарыз шарттар бойынша кешірілуі мүмкін. Екі иеленушінің де келісімі болуы керек; ынтымақтаспайтын болса, медиацияны немесе сотты қолданыңыз.
Уақытша бірлескен меншік: Екеуі де меншік құқығында және несиеде қалады. Толық, төлемдер, уақыт кестесі және шығу триггерлері туралы нақты келісімдер орнатыңыз. Бұл қауіпті, көбінесе келесі қадамдарды блоктайды және несие беруші сіздердің кез келгеніңізді өткізіп алған төлемдеріңіз үшін қудалай алады.

4-қадам. Бағалауды алыңыз және меншікті немесе қарызды есептеңіз (overwaarde немесе restschuld)

Қорғалатын құндылық кез келген сатып алу немесе сату үшін топса болып табылады. Келіссөздер үшін WOZ мәнін қарауға болады, бірақ несие берушілер мен нотариустар әдетте соңғы бағалаумен жұмыс істейді (taxatie). Меншікті капиталыңыз (overwaarde) немесе жетіспеушілік (restschuld) бар-жоғын есептеу үшін бұл көрсеткішті несие берушінің соңғы мәлімдемесіне қарсы пайдаланыңыз.

Бағалауға тапсырыс беру: Жақында салық салуды тапсыру; WOZ-ті тек алдын ала келіссөздер үшін пайдаланыңыз.
Төлем көрсеткішін алыңыз: Банкіңізден ағымдағы ипотекалық балансты сұраңыз; екеуің де бостандыққа шыққанша жауапты боласыңдар.
Сандарды іске қосыңыз:
- equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
- shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
Теріс меншікті капитал: Кез келген демалысты қалай бөлуге болатынын келісіңіз; NHG-мен, егер шарттар орындалса, қалдық қарыз сатудан кейін кешірілуі мүмкін.
Жазыңыз: Сіздің есеп айырысу келісіміңіз бен нотариалдық ісіңіз үшін бағалау мен есептеулерді сақтаңыз.

5-қадам. Сатып алу сомасын және есеп айырысу шарттарын әзірлеу

Бұл жерде «бұрынғы және ипотека: үйді кім ұстайды?» сан мен жоспарға айналады. Голландиялық тәжірибеде, егер серіктестердің бірі үйді ұстаса, олар басқаның меншікті капиталдағы үлесін сатып алады (overwaarde); жетіспеушілік бар жерде (restschuld), сіз оны қалай бөлуге келісесіз. Кейінгі дауларды болдырмау үшін әрбір терминді жазбаша түрде жазыңыз.

Базалық есептеу: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (әдетте 50/50, егер неке/серіктестік/бірге тұру шартында басқаша айтылмаса).
Теріс меншікті капитал: Қалай бөлуге болатынын келісіңіз restschuld; NHG-мен қалдық қарыз шарттар бойынша сатудан кейін кешірілуі мүмкін.
Қаржыландыру және мерзімдері: Сатып алуды қолма-қол ақшамен немесе жоғарылатылған ипотека арқылы төлеңіз; Бөлу актісі бойынша нотариуспен есеп айырысуға және төлемді несие берушінің кетіп бара жатқан серіктесті босатуына байланыстыру.
Кім не төлейді: Бағалау, банк әкімшілігі, кеңесші және нотариус шығындарын бөліңіз; тұру/кілттер күнін орнатыңыз және кез келген байланысты мерзімді өмірді сақтандыруды жаңартыңыз.

6-қадам. Аударым немесе жаңа несие үшін қолжетімділікті және несие берушінің мақұлдауын тексеріңіз

Кез келген адам үйді ұстамас бұрын, сіздің несие беруші ипотеканы бір атқа ауыстыруға немесе жаңа несие беруге келісуі керек. Бұл шолу а жаңа ипотекалық өтінім, және бөлінгеннен кейінгі қолда бар табыс әдетте сіздің қарыз алу мүмкіндігіңізді азайтады. Банк кететін серіктесті ресми түрде босатқанға дейін сіз екеуіңіз де ортақ және жеке жауапкершілікте боласыз. Қолжетімділік жеткіліксіз болса, келісім-шартқа жаңа серіктес қосуға болады, содан кейін бірлескен жауапкершілікке тартылатыныңызды ескеріңіз.

Несие берушілер нені бағалайды: Несие қабілеттілігі және толық несиені жалғыз алып жүру үшін кіріс.
Негізгі құжаттар: Ажырасу/ажырасу келісімі, жұмыс берушінің декларациясы, соңғы жылдық есеп және ағымдағы ипотека туралы мәлімдеме.
бағалау: Нарықтық құнды және меншікті капиталды дәлелдеу үшін соңғы бағалау (салық).
NHG күйі: Бар болса, шарттарды растаңыз; бұл жетіспеушілік сценарийлері үшін маңызды болуы мүмкін.
Ықтимал нәтижелер: Бөлу туралы нотариаттық акт арқылы босату арқылы мақұлдау немесе бас тарту, бұл жағдайда нақты шарттармен сату немесе уақытша меншік иесі болып қалу.

7-қадам. Келісімдерді жазбаша түрде жасаңыз (ажырасу туралы келісім немесе ажырасу туралы келісім)

Әрбір мәмілені қағазға түсіріңіз. Несие берушілер мен нотариустар қол қойған құжатқа сенеді ажырасу келісімі немесе ипотеканы алу және босатуды бағалау кезінде бөлу келісімі. Оны жазу үміттерді сәйкестендіреді, банкіңізге нақты негіз береді және кейінірек қымбат тұратын даулардың алдын алуға көмектеседі.

Нәтижесі: кім үй ұстайды немесе сатады.
терминдер: сатып алу/overwaarde немесе restschuld бөлу; төлем күні; ипотеканы/сақтандыруды/коммуналдық қызметтерді/техникалық қызмет көрсетуді кім төлейді; толтыру/кілттері; шығындар (бағалау, нотариус); мерзімдері бар делдалдық/әдепкі тармақ.

8-қадам. Меншік құқығын беру: нотариуста бірлескен жауапкершілікті және бөлу актісін жою

Сіздің несие беруші бір атауды босатуға келіскеннен кейін, аудару азаматтық-құқықтық нотариуста жүзеге асырылады. Нотариус бөлу актісін және қажет болған жағдайда жаңа немесе түзетілген ипотекалық актіні жасайды. Бұл құжаттарға қол қою тұрғын үйді кім алатынын есепке алады, ең бастысы, ипотекалық қарызды тіркеуді жаңарту кезінде бірлескен және бірнеше жауапкершілікті өтеуді ұйымдастырады.

Пререквизиттер: Несие берушінің мақұлдауы және сатып алу және шығындарды бөлу арқылы қол қойылған ажырасу/бөлу келісімі.
Қол қою: Бөлу актісі; плюс сатып алуды қаржыландыратын болса, жаңа/ұлғайтылған ипотекалық құжат. Жаңа серіктес қол қояды және ортақ жауапкершілікке ие болады.
Есеп айырысу: Нотариус сатып алуды және аяқталғаннан кейін келісілген шығындарды шешеді.
Әсер: Нотариалды куәландырудан және несие берушіні босатудан кейін кетуші серіктес несиеден босатылады; қалған серіктес осы күннен бастап жауапты болады.

9-қадам. Салықтар мен жеңілдіктерді өңдеу (пайыздық шегерім, төлемақы, қалдық қарыз)

Салықтар «бұрынғы және ипотека: үйді кім ұстауы керек?» Деген сұраққа жауап беруі мүмкін. сіздің пайдаңызға немесе жоқ. Сатып алу, сату немесе сатып алу ипотекалық пайыздық шегеріміңізге қауіп төндірмеуі немесе қайтадан сатып алған кезде сізді тосын сыйлар қалдырмауы үшін ертерек жоспарлаңыз.

Ипотека бойынша пайыздық шегерім (меншікті вонинг): Бұл сіздің жеке үй сатып алу қарызыңызға қатысты. Бұл қарыз жеке болып табылады және аударуға болмайды; сатып алғаннан кейінгі кез келген «жаңа» бөлік шегерімдерді сақтау үшін аннуитет/сызықтық болуы керек (2013 жылдан кейінгі ережелер).
Bijleenregeling (меншікті капиталды пайдалану): Егер сіз overwaarde арқылы сатсаңыз және кейінірек сатып алсаңыз, бұл үлесті қайта инвестицияламау болашақ пайыздық шегерімдерді шектей алады. Меншікті капиталды және әрбір серіктес не алатынын құжаттаңыз.
Қалдық қарыз (restschuld): Егер сатудан түскен түсім несиені өтемесе, сіз ортақ жауаптысыз. NHG көмегімен қалғаны шарттар бойынша кешірілуі мүмкін; әйтпесе, фискалдық кеңесшімен салық режимін және өтеуді талқылаңыз.
Дәлелдемелерді сақтау: Бағалауды, несие берушінің мәлімдемесін және қол қойылған есеп айырысуды сақтаңыз; олар сізге салық декларациясы үшін және пайыздық шегерім талаптарын негіздеу үшін қажет болады.

10-қадам. Аралық кезеңді басқару (төлемдер, толтыру және тәуекел)

Несие беруші қол қойып, нотариус бөлу актісін тіркемейінше, екеуің де ортақ және жеке жауапкершілікте боласыңдар. Аралық кезеңді жоба ретінде қарастырыңыз: өткізіп алған төлемдерді болдырмаңыз, жаңа дауларды болдырмаңыз және сатқалы немесе тасымалдағалы тұрған активті қорғаңыз. Қысқа, практикалық ережелерді қағазға түсіріп, оларды ұстаныңыз.

төлемдер: Ипотеканы, сақтандыруды, салықты, коммуналдық қызметтерді және техникалық қызмет көрсетуді кім төлейді — қашан.
Толық/кілттер: Онда кім тұрады, кіру ережелері, көру (сатып жатса) және нақты көшу күні.
Шешімдер: Жазбаша келісімсіз үлкен шығындар немесе бағаның өзгеруі (сату кезінде) болмайды.
Тәуекелді бақылау: Сақтандыруды белсенді ұстаңыз, есептегіш көрсеткіштерін/ақауларды құжаттаңыз және келісімдерді қадағалау үшін жазбаша түрде хабарласыңыз.

11-қадам. Егер ынтымақтастық бұзылса, медиация немесе сот нұсқаларын пайдаланыңыз

Келіссөздер тоқтап қалса, өткізіп алған төлемдер екеуіңізге де зиян келтірмес бұрын әрекет етіңіз. Көрсеткіштерді (бағалау, меншікті капитал, төлемдер) сату немесе сатып алу, толтыру, орындау мерзімі және қалпына келтіру жоспары бойынша нақты міндеттемелерге айналдыру үшін делдалдықпен бастаңыз. Бұл сәтсіз болса, мақсатты заңды қадамдармен жоғарылатыңыз.

Алдымен медиация: Жылдамырақ, арзанырақ және сізді бақылауда ұстайды; барлық келісімдерді жазып алыңыз.
Соттың сатуға рұқсаты: Егер сіздің бұрынғы жігітіңіз жұмыс істемесе, адвокат соттан олардың келісімінсіз сатуға рұқсат сұрай алады.
Несиені қорғаңыз: Сатып алу немесе сату аяқталмайынша, сіз ортақ жауапкершілікте боласыз; төлемдерді ағымдағы ұстау.

12-қадам. Ерекше жағдайлар: NHG, теріс капитал немесе жаңа серіктес қосу

Кейбір шеткі жағдайлар «бұрынғы және ипотека: үйді кім сақтайды?» Деп шеше алады. бәрінен де артық. NHG қолданатын-қолданбағанын, теріс капиталға тап болып жатқаныңызды және жаңа серіктестің ипотекаға қосылатынын жылдам тексеріңіз. Әрқайсысының несие беруші, нотариус және есеп айырысу салдары бар — сатып алу туралы келіссөздер алдында оларды жоспарлаңыз.

NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Қамтуды растау. Егер сату қалдық қарызды қалдырса, NHG оны шарттар бойынша кешіре алады; есеп айырысуға дейін ағымдағы төлемдерді сақтау.
Теріс меншікті капитал (restschuld): Жетіспеушілікті пропорционалды бөлуге келісіңіз. Егер біреу қалса, кетіп бара жатқан серіктес төмендетілген құндағы өз үлесін қалай есептейтінін құжаттаңыз.
Жаңа серіктес қосу: Олар ипотекалық келісімге қол қояды және ортақ жауапкершілікке тартылады. Банк қолжетімділікті қайта бағалайды; нотариус меншік құқығын және ипотекалық құжаттарды жаңартады.

13-қадам. Уақыт кестесі, шығындар және сізге қажет құжаттар

Практикалық, кезеңді процесті күтіңіз: бағалау, несие берушінің шешімі және нотариалды аяқтау. Екі несие файлын қорғау үшін төлемдерді ағымдағы күйде сақтаңыз. Қарапайым жағдайларда барлығын реттеу әдетте екі айға жуық уақытты алады; күрделі кіріс, теріс капитал немесе кооперациядан бас тарту мұны кеңейте алады.

Әдеттегі уақыт шкаласы: Бағалау және файлды дайындау → несие берушіні бағалау және босату шешімі → нотариалды қол қою (бөлу актісі және кез келген жаңа ипотека). Көбінесе ±2 айда аяқталады, бірақ жағдайға байланысты өзгереді.
Жалпы шығындар:
- Бағалау (салық)
- Банктік әкімшілік комиссия (шығару/ипотека)
- Нотариус (бөлу актісі; қажет болған жағдайда ипотека актісі)
- Кеңесшінің алымдары (ипотекалық/қаржылық)
- міндетті емес: егер ынтымақтастық сәтсіз болса, медиация/заңды
Негізгі құжаттар:
- Ажырасу/ажырасу туралы келісім және активтерді бөлу шарттары
- Ағымдағы ипотека туралы мәлімдеме/шарттар
- Табысты растау (жұмыс берушінің декларациясы және/немесе жылдық есеп беруі)
- Соңғы бағалау есебі (салық)
- NHG растауы (егер қолданылса)

Қадам 14. Нидерландыда заңгерлік көмекті қашан алу керек

Ынтымақтастық бұзылған немесе тәуекел жоғары болған кезде голландиялық заңгерді алыңыз. Типтік триггерлер: сатып алу/overwaarde немесе restschuld туралы келіспеушілік, несие беруші/нотариалдық құжаттарды сатудан немесе қол қоюдан бас тарту, күрделі режимдер (некеден бұрын, шетелдік неке), үйде кім тұруы мүмкін екендігі туралы даулар, NHG/негатив-капитал мәселелері немесе шұғыл төлем дефолттары. Адвокат шарттарды ресімдей алады, сатуға немесе мерзімдерді белгілеуге соттан рұқсат сұрай алады және сізді бірлескен және бірнеше жауапкершілік тәуекелдерінен қорғай алады.

Кілттерді алу

Үйді кім ұстайтыны төрт рычагқа түседі: сіздің меншік/ерлі-зайыптылық режиміңіз, үлестік математика, несие берушінің қолжетімділігі және ынтымақтастық. Банк бір атауды шығарғанға дейін екеуі де ортақ және жеке жауапкершілікте болады. Нақты реттілік — бағалау, есеп айырысу шарттары, несие берушінің мақұлдауы, нотариус — сіздің несиелік және салықтық ұстанымыңызды қорғайды.

Құқықтық базаны растаңыз: Құқық туралы құжат және неке режимі (неке/құқықтық серіктестік/некеден бұрын/шетелдік неке).
Тәуекелдер мен қамту картасы: Ипотека фактілері, бірлескен жауапкершілік, байланысты сақтандырулар және NHG мәртебесі.
Жолды таңдаңыз: Сатып алу, сату немесе уақытша бірлескен меншік — ағымдағы бағалау және қайта құру/тынығу негізінде.
Алдымен қағазға түсіріңіз: Шарттарды қол қойылған шартқа енгізіңіз; содан кейін несие берушінің мақұлдауын қамтамасыз етіңіз және жауапкершіліктен босату үшін нотариустың бөлу актісін беріңіз.
Салықтарды қарау: Пайыздық шегерім жеке болып табылады; қалдық қарыз бойынша bijleenregeling және NHG ережелерін қарастырыңыз.
Егер кептеліп қалса: Медиацияны немесе сотты қолдану; төлемдерді ағымдағы ұстау. Әдеттегі мерзімдер екі айға жуық.

Дайындалған голландиялық құқықтық қолдау қажет пе? Топпен сөйлесіңіз Law & More.