Сіздің құқықтарыңыз қандай?
Әрбір жалға алушының екі маңызды құқығы бар: өмір сүруден ләззат алу және қорғаудан жалға алу құқығы. Біз онда жалдаушының бірінші құқығын талқыладық үй иесінің міндеттері, жалға алушының екінші құқығы туралы бөлек блогта келді жалға беруден қорғау.
Сондықтан осы блогта тағы бір қызықты сұрақ талқыланады: жалға алушының тағы қандай құқықтары бар? Тұрғын үйді пайдалану құқығы және жалға алу құқығы жалға алушының жалға берушіге қатысты жалғыз құқығы емес. Мысалы, жалға алушы жалға беру мен қосалқы жалға беруден өтпейтін мүлікті беру контекстінде де бірқатар құқықтарға ие. Екі құқық те осы блогта дәйекті түрде талқыланады.
Мүлікті беру жалдау төлеміне сәйкес келмейді
1-баптың 7-тармағында: тұрғын және коммерциялық кеңістікті жалға алушыларға қолданылатын Нидерланды Азаматтық кодексінің 226-тармағында мыналар келтірілген:
«Пәтер иесі жалдау шартымен байланысты мүлікті беру (...) жалға берушінің құқығы мен міндеттерін сатып алушыға жалдау шартынан береді. «
Жалға алушы үшін бұл бап, ең алдымен, жалға алынған мүлікке меншік құқығын беру, мысалы, жалға берушінің басқаға сатуы арқылы жалға беру шартын тоқтатпайтынын білдіреді. Сонымен қатар, жалға алушы жалға берушінің құқық мирасқорына қарсы талаптар қоя алады, енді бұл құқықтық мирасқор жалға берушінің құқықтары мен міндеттерін өзіне алады. Жалға алушының нақты қандай талаптары бар деген сұраққа алдымен жалға берушінің қандай құқықтары мен міндеттері оның құқықтық мұрагеріне өтетінін анықтау маңызды.
Азаматтық кодекстің 3-бабының 7-тармағына сәйкес: 226, бұл, атап айтқанда, жалға берушінің жалға алынған мүлікті жалға алушы төлеуге жататын сыйақыға пайдалануына тікелей байланысты құқықтары мен міндеттері, яғни жалдау ақысы. Бұл жалға алушының жалға берушінің құқықтық мирасқорына қарсы қоя алатын талаптары, негізінен, оның екі маңызды құқығына: өмір сүру құқығына және жалға алу құқығына қатысты екенін білдіреді.
Көбінесе жалға алушы мен жалға беруші жалға беру шартында басқа мазмұн бойынша басқа келісімдер жасайды және оларды баптарда жазады. Жалпы мысал - жалға алушының артықшылық құқығына қатысты тармақ. Бұл жалға алушыға жеткізу құқығын бермесе де, бұл жалға берушінің ұсыну міндетін білдіреді: жалға беруші жалға алынған мүлікті басқа заңды мұрагерге сатудан бұрын алдымен жалға алушыға сатуға ұсынуы керек.
Келесі жалға беруші де жалға алушыға қатысты осы тармақпен байланысты бола ма? Істі ескере отырып заң, бұл олай емес. Бұл жалға алушының артықшылық құқығының жалдау ақысына тікелей байланысты еместігін, сондықтан жалға алынған мүлікті сатып алу құқығына қатысты тармақ жалға берушінің құқықтық мирасқорына өтпейтінін көздейді. Бұл жалға алушыдан сатып алу опциясына қатысты болса және жалға берушіге мерзімді түрде төленетін сома соңғы сатып алу үшін өтемақы элементін қамтитын болса ғана ерекшеленеді.
Толтыру
Сонымен қатар, Азаматтық кодекстің 7-бабында: 227 жалға алушының құқықтарына қатысты мыналар келтірілген:
«Жалға алушы жалға беруші басқа тұлғаны пайдалануға қатысты ақылға қонымды қарсылық білдіруі мүмкін деп санамаса, жалға алынған мүлікті толықтай немесе ішінара басқа біреуге пайдалануға беруге құқылы».
Жалпы, бұл баптан белгілі болғандай, жалға алушы жалға алған мүлікті толығымен немесе бір бөлігін басқа тұлғаға қосалқы жалға беруге құқылы. Азаматтық кодекстің 7: 227-бабының екінші бөлігін ескере отырып, жалға алушы жалға берушінің бұған қарсы болады деп күдіктенетін себептері болса, қосалқы жалдауға кірісе алмайды. Кейбір жағдайларда жалға берушінің қарсылығы айқын болады, мысалы, жалға беру шартында қосалқы жалдауға тыйым салу енгізілген болса. Бұл жағдайда жалға алушының қосалқы жалға беруіне рұқсат етілмейді.
Егер жалға алушы мұны бәрібір жасаса, оның орнына айыппұл салынуы мүмкін. Содан кейін бұл айыппұлды жалға беру шартындағы қосалқы жалдауға тыйым салумен байланыстыру және максималды сомамен байланыстыру керек. Мысалы, Air B&B-ден бөлмені қосалқы жалға беруге осылайша жалға беруде тыйым салынуы мүмкін, бұл көбінесе солай болады.
Бұл тұрғыда Азаматтық кодекстің 7:244-бабының тұрғын үй алаңын қосалқы жалға беру үшін де маңызы зор, онда тұрғын үй алаңын жалға алушыға тұрғын үй алаңын түгелдей жалға беруге рұқсат етілмейді деп көрсетілген. Бұл бөлме сияқты тұрғын үйдің бір бөлігіне қолданылмайды. Басқаша айтқанда, жалға алушы тұрғын үй кеңістігін басқа біреуге ішінара жалға беруге құқығы бар.
Негізінде қосалқы жалға алушының да жалға алынған мүлікте қалуға құқығы бар. Бұл жалға алушы жалға алған мүлікті өзі босатуы керек болса да қолданылады. Өйткені, Голландияның Азаматтық кодексінің 7: 269-бабына сәйкес жалға беруші негізгі жалдау шарты аяқталса да, заң бойынша жалға беруді жалғастырады. Дегенмен, осы баптың мақсаттары үшін келесі шарттар орындалуы керек:
- Тәуелсіз өмір сүру кеңістігі. Басқаша айтқанда, ас үй мен жуынатын бөлме сияқты өзіндік қол жетімділігі мен өзінің маңызды құрылғылары бар тұрғын үй алаңы. Тек бөлме ғана тәуелсіз тіршілік алаңы ретінде қарастырылмайды.
- Қосалқы жалдау шарты. Азаматтық кодекстің 7: 201-бабында сипатталғандай, жалға алу шарты талаптарына сәйкес келетін жалдаушы мен қосымша жалдаушы арасындағы келісім болу.
- Жалдау шарты тұрғын үй алаңын жалға алуға қатысты. Басқаша айтқанда, жалға алушы мен пәтер иесінің арасындағы негізгі жалдау шарты тұрғын үй алаңының заңды ережелері қолданылатын кеңістікті жалдау мен жалға алуға қатысты болуы керек.
Егер жоғарыда аталған ережелер сақталмаса, жалға алушының жалға беруші мен жалға алушы арасындағы негізгі жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға берілген мүлікте қалу құқығын талап етуге құқығы да, құқығы да жоқ, сондықтан үйден шығару да ол үшін сөзсіз. Егер қосалқы шарт шарттарды қанағаттандырса, онда ол жалға берушінің қосымшаның аяқталуы мен эвакуациялануын тоқтату үшін алты айдан кейін субтентантқа қарсы іс қозғауға болатындығын ескеруі керек.
Тұрғын үй сияқты, коммерциялық кеңістікті де жалға алушы жалға бере алады. Бірақ егер жалға алушының рұқсаты болмаса немесе жалға алынған мүлікті босатуға тура келсе, бұл жағдайда қосалқы жалға алушының жалға берушіге қатысы қандай? 2003 жыл үшін нақты айырмашылық болды: жалға берушінің қосалқы жалдаушымен ешқандай қатысы жоқ, өйткені қосалқы жалға алушы жалға алушымен тек құқықтық қатынаста болды. Нәтижесінде қосалқы жалға алушының да құқығы болмады, осылайша жалға берушіге қарсы талап қойылды.
Содан бері заң осы тармаққа қатысты өзгерді және жалға алушы мен жалға беруші арасындағы негізгі жалдау шарты аяқталса, жалға алушы қосалқы жалдаушының мүдделері мен жағдайына қамқорлық жасауы керек, мысалы, қосалқы жалдаушымен сот ісін жүргізуге қосылу арқылы. үй иесі. Бірақ негізгі жалдау шарты сот ісін жүргізгеннен кейін де бұзылса, қосалқы жалға алушының құқықтары да тоқтатылады.
Сіз жалдамасыз ба және сізде осы блогқа қатысты сұрақтарыңыз бар ма? Содан кейін хабарласыңыз Law & More. Біздің заңгерлер жалдау құқығының мамандары және сізге кеңестер беруге қуанышты. Сіздің жалгерлік дауларыңыз сот ісін жүргізуге әкеп соқса, олар сізге заңды түрде көмектесе алады.