Әрбір жалға алушының екі маңызды құқығы бар: өмір сүруден ләззат алу және қорғаудан жалға алу құқығы. Біз онда жалдаушының бірінші құқығын талқыладық үй иесінің міндеттері, жалға алушының екінші құқығы туралы бөлек блогта келді жалға беруден қорғау. Сондықтан осы блогта тағы бір қызықты сұрақ талқыланады: жалға алушының тағы қандай құқықтары бар? Тұрғын үйден ләззат алу құқығы және жалға алу құқығымен жалға алушының үй иесіне қатысты жалғыз құқығы емес. Мысалы, жалға алушы сонымен бірге мүлікті беру және жалға беруден өтпейтін мүлікті беру аясында бірқатар құқықтарға ие. Осы блогта екі құқық қатарынан талқыланады.
Мүлікті беру жалдау төлеміне сәйкес келмейді
1-баптың 7-тармағында: тұрғын және коммерциялық кеңістікті жалға алушыларға қолданылатын Нидерланды Азаматтық кодексінің 226-тармағында мыналар келтірілген:
«Пәтер иесі жалдау шартымен байланысты мүлікті беру (...) жалға берушінің құқығы мен міндеттерін сатып алушыға жалдау шартынан береді. «
Жалға алушы үшін бұл бап бірінші кезекте жалға алынған мүлікке меншік құқығының ауысуы, мысалы, үй иесінің басқасына сатуы арқылы жалдау келісімшарты аяқталмайтынын білдіреді. Сонымен қатар, жалға алушы меншік иесінің заңды мұрагеріне қатысты талаптарын қоя алады, енді бұл заңды мұрагер үй иесінің құқықтары мен міндеттерін өз мойнына алады. Жалға алушының қандай талаптары бар деген сұрақ үшін алдымен үй иесінің қандай құқықтары мен міндеттері оның заңды мұрагеріне өтетіндігін анықтау маңызды. Азаматтық кодекстің 3-бабының 7-тармағына сәйкес: 226, бұл әсіресе жалға берушінің жалдау ақысын төлеу үшін жалға алынған мүлікті пайдалануға байланысты жалға берушінің құқықтары мен міндеттері, яғни жалдау ақысы. Бұл жалға алушының үй иесінің заңды мұрагеріне қарсы қоя алатын талаптары, негізінен, оның екі маңызды құқығына: өмір сүруден ләззат алу құқығына және қорғаудан жалға алу құқығына қатысты дегенді білдіреді.
Алайда көбінесе жалға алушы мен үй иесі жалдау шартында басқа мазмұн бойынша басқа келісімдер жасайды және оларды тармақтарда жазады. Жалпы мысал - жалға алушының басым құқығына қатысты тармақ. Бұл жалға алушыға жеткізуге құқық бермесе де, бұл үй иесінің ұсыну жөніндегі міндеттемесін білдіреді: жалға беруші алдымен жалға алынған мүлікті басқа заңды мұрагерге сатудан бұрын жалға алушыға сатуға ұсынуы керек. Келесі жалға беруші де жалға алушыға қатысты осы тармақпен байланысты бола ма? Сот практикасын ескере отырып, олай емес. Бұл жалға алушының артықшылықты құқығы жалдау ақысымен тікелей байланысты болмайтындығын, сондықтан жалға алынған мүлікті сатып алу құқығына қатысты тармақ жалға берушінің заңды мұрагеріне өтпейтіндігін қамтамасыз етеді. Бұл жалға алушыдан сатып алу опционына қатысты болса және үй иесіне мезгіл-мезгіл төленетін сомада, сонымен қатар түпкілікті сатып алу үшін өтемақы элементі болса ғана, басқаша болады.
Толтыру
Сонымен қатар, Азаматтық кодекстің 7-бабында: 227 жалға алушының құқықтарына қатысты мыналар келтірілген:
«Жалға алушы жалға беруші басқа тұлғаны пайдалануға қатысты ақылға қонымды қарсылық білдіруі мүмкін деп санамаса, жалға алынған мүлікті толықтай немесе ішінара басқа біреуге пайдалануға беруге құқылы».
Жалпы, осы мақаладан жалға алушының жалға алынған мүліктің барлығын немесе оның бір бөлігін басқа адамға қосуға құқылы екендігі айқын көрінеді. Азаматтық кодекстің 7-бабы: 227-бабының екінші бөлігін ескере отырып, жалға алушы, егер оның иесі бұған қарсы болады деп күдіктенуге негіз болса, қосалқы жалдауға кірісе алмайды. Кейбір жағдайларда үй иесінің қарсылығы айқын көрінеді, мысалы, жалға алу келісімшартына қоспаға тыйым салу енгізілген болса. Бұл жағдайда жалға алушының қосалқы жазуына жол берілмейді. Егер жалдаушы мұны бәрібір жасаса, оның орнына айыппұл салынуы мүмкін. Содан кейін бұл айыппұл жалдау келісім-шартына қосылуға тыйым салумен байланысты болуы керек және максималды мөлшерде болуы керек. Мысалы, Air B&B-тен бөлмені қосалқы жалдауға осылайша тыйым салынуы мүмкін, бұл көбінесе солай болып шығады.
Осы тұрғыдан алғанда, Азаматтық кодекстің 7: 244-бабы, сонымен қатар, тұрғын үй алаңын жалға алушыға барлық тұрғын үй алаңын жалға беруге жол берілмейтіндігі туралы қосымша маңызы бар. Бұл тұрғын үй кеңістігінің, мысалы, бөлменің бөлігіне қатысты емес. Басқаша айтқанда, жалға алушы өмір сүру кеңістігін басқасына жартылай толтыруға негізінен еркін. Негізінде субтентант жалға алынған меншікте қалуға құқылы. Бұл, егер жалға алушы жалға алынған мүлікті өзі босатуы керек болса да қолданылады. Нидерланды Азаматтық кодексінің 7: 269-бабында, жалға беруші негізгі жалдау келісімі аяқталған болса да, заңның күшімен ақша табуды жалғастыра беретіндігі көрсетілген. Алайда, осы мақаланың мақсаттары үшін келесі шарттар орындалуы керек:
- Тәуелсіз өмір сүру кеңістігі. Басқаша айтқанда, ас үй мен жуынатын бөлме сияқты өзіндік қол жетімділігі мен өзінің маңызды құрылғылары бар тұрғын үй алаңы. Тек бөлме ғана тәуелсіз тіршілік алаңы ретінде қарастырылмайды.
- Қосалқы жалдау шарты. Азаматтық кодекстің 7: 201-бабында сипатталғандай, жалға алу шарты талаптарына сәйкес келетін жалдаушы мен қосымша жалдаушы арасындағы келісім болу.
- Жалдау шарты тұрғын үй алаңын жалға алуға қатысты. Басқаша айтқанда, жалға алушы мен пәтер иесінің арасындағы негізгі жалдау шарты тұрғын үй алаңының заңды ережелері қолданылатын кеңістікті жалдау мен жалға алуға қатысты болуы керек.
Егер жоғарыда аталған ережелер сақталмаса, жалға алушының жалға беруші мен жалға алушы арасындағы негізгі жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалға берілген мүлікте қалу құқығын талап етуге құқығы да, құқығы да жоқ, сондықтан үйден шығару да ол үшін сөзсіз. Егер қосалқы шарт шарттарды қанағаттандырса, онда ол жалға берушінің қосымшаның аяқталуы мен эвакуациялануын тоқтату үшін алты айдан кейін субтентантқа қарсы іс қозғауға болатындығын ескеруі керек.
Тұрғын үй кеңістігі сияқты, коммерциялық кеңістік те жалға алушының қолына түсуі мүмкін. Бірақ егер жалға алушыға бұған рұқсат берілмеген болса немесе жалға алынған мүлікті босатуға мәжбүр болса, жалдау иесінің бұл жағдайда жалға берушімен қандай байланысы бар? 2003 жылы айқын айырмашылық болды: үй иесінің субтентантпен ешқандай байланысы болған жоқ, өйткені жалдаушы тек жалға алушымен құқықтық қатынастарда болды. Нәтижесінде субтентанттың да құқығы болмады және осылайша үй иесіне қарсы талап қойылды. Содан бері заң осы тармақта өзгерді және егер жалға алушы мен жалға беруші арасындағы негізгі жалдау келісімі аяқталса, жалға алушы жалға берушінің мүдделері мен позициясы туралы қамқорлық жасауы керек, мысалы, сот процесінде субтентантты сот ісіне қосу арқылы. үй иесі. Бірақ егер негізгі жалдау шарты сот ісін жүргізгеннен кейін де тоқтатылса, субстантанттың құқықтары да аяқталады.
Сіз жалдамасыз ба және сізде осы блогқа қатысты сұрақтарыңыз бар ма? Содан кейін хабарласыңыз Law & More. Біздің заңгерлер жалдау құқығының мамандары және сізге кеңестер беруге қуанышты. Сіздің жалгерлік дауларыңыз сот ісін жүргізуге әкеп соқса, олар сізге заңды түрде көмектесе алады.